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社長ブログ

2007.06.09  再建築不可

こんにちわ

毎週、仕入れの物件情報が５０から１００くらい入ってきます。

その中には面白い物件もあります。

再建築不可の物件です。

一般的に再建築不可の物件は、建築基準法の公道や私道に

接道していませんので、建替えの時に役所の承諾が取れません。

新築の戸建を建築する事が出来ない土地です。

厳密に言うと増改築は出来ますが、更地にして基礎からの建築が

出来ません。

その為、一般的に建替えの際には、基礎や柱の一部を残して

増改築をして建替えます。

そうする事で、新築と同じように住宅を建てる事が出来ます。

問題としては、再建築不可の物件は住宅ローンが使えませんので

個人のお客様に関しては、現金でしか買う事が出来ません。

再建築不可の物件は、一般的な住宅の半値以下で買う事が

出来ますので魅力的な物件ですが、ローンの関係上

嫌煙される事が多いです。

難点はありますが、再建築不可の物件は

そういった物件だからこそ逆に甘みがあると思います。

例えば、中古の再建築不可物件を買って全面リフォームをして

賃貸で貸し出しをすれば

想定利回りで１５％から３０％くらい回る物件もあります。

個人で買う場合は、現金でしか買う事が出来ない物件ですが

法人で買う場合は、借入が出来る銀行もあります。

弊社で、今検討しているビジネスは、借入が出来る銀行から

資金を調達して、再建築不可の物件を何件か取得して

リホームをして賃借人を募集します。

入居した賃借人から回収した賃料を取得物件の金利負担に

当てながら利回り物件として再販をかければ

リスクは少なくリターンは大きなビジネスになると思います。

問題は、取得する際の目利きです。

どんなビジネスでも目利きは非常に重要な仕事になりますが

不動産の仕入れの目利きは、かなり難しいです。

 

 

 

 

 

投稿者 admin (08:33) ｜ PermaLink
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